两天耗资超24亿拿地！互联网大厂“囤地”背后，藏着怎样的布局逻辑？

近日，京东在土地市场的密集动作引发行业广泛关注。短短两个工作日内，其旗下两家子公司先后在京杭两地底价摘地，累计拿地金额超24亿元，再度将互联网大厂的拿地热潮推向公众视野。业内人士预判，未来核心城市仍有望出现更多大厂拿地布局的案例。

具体来看，4月21日，北京齐正数智科技有限公司（京东旗下）以17.57亿元的底价，成功竞得北京经济技术开发区亦庄新城YZ00-0303街区C13B-1、C13B-2地块。该地块总用地面积约4.86万平方米，规划用途为综合性商业金融服务业用地，出让要求明确，地上、地下全部建筑规模需全额自持，自持年限与最高土地出让年限一致，其中商业用地40年、办公用地50年。

而就在前一天（4月20日），浙江省自然资源网上交易中心公示信息显示，京东旗下杭州京东霁纬信息技术有限公司，已以约6.63亿元的底价，拿下杭州钱江世纪城核心区的杭政储出〔2026〕15号地块（世纪城核心单元XS010101-08地块）。两场土拍接连落地，让京东在短时间内完成了京杭两地的重要土地布局。

事实上，京东在拿地布局上的投入并非短期行为。梳理近五年数据可见，这家企业在北京土拍市场的累计投入已接近60亿元，持续加码核心区域的产业与配套布局。

回溯至2022年6月23日，北京土拍市场上，京东旗下北京京东昆岳科技产业创新发展有限公司，以9.14亿元底价摘得亦庄新城0303街区C14C-3地块，该地块为F3其他类多功能用地，同样要求地上、地下建筑规模全部自持，且自持年限为最高土地出让年限，不得转让或分割销售。

进入2023年2月8日，京东再度出手，以31.12亿元底价竞得亦庄新城另一宗优质地块。值得关注的是，这宗地块业态较为丰富，除商业用地外，还包含一块二类居住用地，这种搭配在京东拿地历史中颇为罕见。从区位来看，该地块地理位置优越，正对面便是京东集团总部大厦，且毗邻北京亦庄线经海路地铁站，堪称“黄金地块”。

根据当时的挂牌文件，该地块包含金融服务业用地、社会停车场用地、二类居住用地及托幼用地四大板块。其中，商业服务业用地的公建部分需全额自持经营，自持年限对应办公50年、商业40年，不可转让或分割对外销售；该板块地上建筑规模达14.09万平方米，建筑高度80米，停车场地块则要求规划车位不少于450辆。

在居住与配套方面，该地块包含4.96万平方米的二类居住用地和4.03万平方米的托幼用地，托幼用地将规划建设12班幼儿园；居住用地内还需配套建设社区卫生服务站、社区养老服务站等设施，由开发企业代建后移交相关部门。同时，住宅地块需严格执行套内“7090”政策，即套内建筑面积90平方米以下住房面积占比需达到开发建设总面积的70%以上，住宅销售指导价为5.8万元/平方米。

据悉，该地块最终由北京越新房地产开发有限公司摘得，天眼查信息显示，该公司成立于2022年12月，注册资本33亿元，经营范围涵盖房地产开发经营、住宅室内装饰装修等，2022年12月19日获得房地产开发企业二级资质。股权穿透后可见，该公司由宿迁友茂信息技术有限公司100%持股，而上层股东为京东在香港注册的相关企业，本质上仍为京东旗下主体。

不止京东，近年来，国内各大互联网大厂纷纷加入拿地建楼的行列，从过去的“轻资产租赁”转向“重资产自持”，成为核心城市商办用地的重要买家。

据不完全统计，字节跳动近年来在全国范围内的置地投资已超过300亿元，其中在北京的自有产权面积接近75万平方米，这一规模超过了腾讯与阿里在北京的总部面积之和，仅在北京的置地投入就累计约201亿元。阿里巴巴则在2025年10月，联合蚂蚁集团以72亿港元的价格，购入香港铜锣湾港岛壹号中心13层写字楼，计划将其打造为国际双总部，进一步完善全球布局。

为何曾经极力推崇“轻资产”运营模式的互联网大厂，如今纷纷斥巨资下场拿地建楼，或收购核心城市商办物业？对此，房地产行业及相关研究机构人士给出了专业解读。

易居研究院副院长严跃进表示，随着互联网企业规模的持续扩张，长期租赁办公场地带来的租金波动、装修改造成本等问题，逐渐成为影响企业运营成本的重要因素。而在核心城市通过自建或购置物业，不仅可以借助固定资产的增值属性，有效对冲市场不确定性带来的潜在风险，同时在当前房地产市场深度调整的背景下，优质地段的不动产持有成本相对较低，也有利于企业优化自身资产结构，实现长期稳健发展。

值得注意的是，大厂拿地并非毫无门槛。以京东此次竞得的杭州地块为例，尽管出让价格处于底价水平，但附带了严苛的附加条件，包括企业需连续五年入围世界500强、年营业收入达到指定标准、建筑规模自持运营40年等。无独有偶，字节跳动此前在北京海淀拿地时，也被要求达到“年税收不低于6万元/平方米”的高门槛。

有房地产行业分析师指出，这种“企业拿地+严苛条件”的模式，本质上是地方与企业的双向共赢：地方政府让渡了短期的土地出让红利，却锁定了长期的税源和产业生态，助力区域产业升级；而企业则通过拿地获得了扎根核心城市的物理载体，实现了区域总部的真正落地，为后续发展奠定坚实基础。该分析师进一步表示，未来具备“产学研”一体化条件的园区资产，其抗周期性和估值逻辑，将明显优于传统商务区。

业内普遍认为，随着各方在新质生产力相关产业链的持续投入，以及产业巨头区域总部的加速落地，互联网企业对商办物业的需求仍将维持高位。其中，北京、上海、杭州、深圳等具备科技产业集群优势的城市，凭借完善的产业生态和优质的资源配套，未来仍有可能出现更多大厂拿地布局的案例，互联网大厂“囤地”背后的产业布局逻辑，也将持续受到市场关注。