多个城市开始为旧屋“强制体检”修缮费用由谁来承担？

 近日，郑州市房产管理局出台了一项试行办法，规定30岁以上住房将第一次为居民“体检”，并承担“体检费”。按照该文件，城镇住房、居住年限不满30年的免费住房；超过30年，但不能满足设计服役时间的，应每年进行一次“体检”；如果在规定的服务期限内仍然需要使用，则应每年进行一次“体检”。

下一站是长沙。日前，长沙市住房和城乡建设部发布了《长沙市城镇房屋结构安全体检技术指南(试行)》，其中规定，25岁以上且尚未达标的既有建筑物，每五年进行一次以上“体检”；而商业性质的住宅，在开业之前都要进行“体检”，25岁以上的房屋，每两年至少要进行一次检查。

另外，在天津，辽宁，沈阳，江苏南通，也相继出台了关于住房“体检”的管理措施和技术指南。

为何越来越多的城市，都要对房屋进行“强制体检”，这其中的缘由何在？

“强制体检”来了

许多行业专家认为，随着城市住宅建筑年限的增加而产生的安全风险以及国家对房屋的政策需求，这也是许多地方对旧住宅进行“强制体检”的一个主要原因。

《中国人口普查年鉴2020》显示，5年前，20岁以上楼房比例达到35%,30岁以上上楼年龄的房子达到20.6%,20个重点城市，上海，成都，北京，都是这三个城市中最大的一个。

上海易居地产研究院严跃进认为，由于建筑年限的增加，一些老旧房屋会出现诸如因混凝土碳化引起的钢筋锈蚀、地基沉降引起的裂缝等结构安全问题；水电管道腐蚀，电梯故障频繁发生；外墙保温层脱落，屋面渗漏，严重影响了居民的生活舒适性。

他表示：“目前全国都在用科技建设来提高新房子的品质，但是由于缺少正规的维修保养，这些问题更容易积累。”政策通过强制性测试和分类整治，促进了老旧住宅由“宜居”向“宜居”、“安全”向“宜居”转变。

对此，广东城规院房屋政策研究所所长李宇嘉表示，多地已对旧住宅进行“强制体检”，这与国家有关规定是一致的。

今年，中央城市工作会议明确指出，我国的城市发展正在由大量的增量扩张转变为质量的提高，要“以打造安全、可靠、有韧性的城市为重点，推进城市基础设施生命线工程，加快老旧管线的改造和改造，综合提高住宅的安全性”。

另外，五月中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》也提出，要对城市进行“体检”评估，建立“发现问题—解决问题—效果评估—巩固提升”的工作思路。

就“体检”收费而言，郑州出台了有关文件，城镇住房“体检费”由市公用帐户支付。对城市非居民住房“体检费”，由住房使用安全责任人负担，市财政财政按50%给予补助。

而其它提出相应政策的城市，对住房进行“体检”的资金，大多来源于地方政府的统筹安排。

谁来承担维修费？

多个城市推出的旧房“体检”制度，包括对住宅各方面进行“体检”，包括从主要建筑到装修材料。

比如，郑州的政策显示，老房子“体检”的内容包括房屋的地基基础、主体结构及装饰装修、建筑材料及构配件、钢结构、建筑节能、建筑幕墙等方面内容。

再如湖北省地震局所属的武汉抗震研究所编写的《武汉市城镇房屋体检技术导则》中，对武汉住宅进行了一次“体检”，内容从基础、体、护、机、管四个方面进行了全面的检查。

但是，经过测试之后，如果房子出现了安全问题，那他们的修理费从何而来？和“体检”的成本比起来，维护成本就更高了。

郑州出台的有关文件指出，在对房屋进行“体检”后，对房屋共用部位、共用设施设备和周围公用设施存在的安全隐患，已有住房专项维修基金的，可以按规定申请使用；如果没有住房专项维修基金，可以通过“一事一议”的办法，由分摊的住房使用安全责任人筹措资金，对其进行管理。

其实，在国内很多城市，很多楼龄较大的居民楼都存在着缺乏或缺乏维修资金的情况。

“大部分小区都是政府补贴，没有足够的资金，也没有足够的资金来支付。”李宇嘉解释道。

严跃进认为，维护资金的贬值与短缺，的确是一个“老大难”。前期维护基金按照购房者的购房比例支付，数额是固定的，但是通货膨胀造成了居民的实际购买力降低，再加上基金的投资途径有限（大部分都是低利率的存款），没有足够的增值能力，在续缴上也是断断续续的，因此，无论在规模上，还是在资金的使用上，都显得力不从心。一旦对旧建筑进行“体检”，发现存在结构加固、管道更换等问题，那么维护成本将远远超过资金结余。

另外，他又说：“维护基金管理的关键问题是基金的运行机制和责任划分。”“经费上，检查和维护的成本很高，像外墙翻新一次就要几百块，而目前的维修基金账户限制了它的使用，必须经过股东大会的投票，过程很复杂。”

房屋也需要“养老”

那么，怎样才能解决维修资金短缺的问题呢？

严跃进认为，这一问题应该从多方面入手，例如，政府可以制定一项补贴政策，让业主按照房屋的面积或者房屋的价格，收取一定的费用，但是具体要怎么做，还得经过具体的论证。

“在‘体检’期间，我们可以引导广大市民积极参与，通过各种途径，拓宽市民对“体检”的渠道，听取市民的呼声和要求，让他们明白，这次的体检是对所有人都有好处，会让他们住得更安全，更舒服，从而鼓励居民主动缴纳。”李宇嘉认为，针对人口老龄化和困难人群集中的地区，要加强对住房安全管理的资金投入，作为住房安全管理的兜底保障。

不过，就目前而言，许多行业人士直言，仅靠居民自己缴纳的费用，恐怕是杯水车薪，要想凑齐所有的旧建筑维护经费，还需探讨新的筹资机制。

严跃进认为，可以试行对存量住房和住房进行财务管理，并通过设立投资国债、基础设施不动产投资信托等方式，对其进行“投融管退”等方式进行改革。在此基础上，构建“政府+业主+社会资本”的利益联结机制，对重点养护工程实行财政补助、税费减免等措施。

“目前，我国住宅小区产权结构较为复杂（例如共有产权房和商业住宅），导致维护责任划分困难，业主和物业及开发商之间经常发生冲突。严跃进说，国外多采用“住宅保险+强制性体检”的方式来分摊风险，而在我国，住宅保险的普及率还不到5%。

许多行业人士都要求，也要尽快建立健全的住房“养老保险”体系。郑州还出台了《郑州市城镇房屋质量安全保险制度试点工作细则》，试图将“保险+服务”的市场机制引入到城市住宅建设中，为房屋的损毁、损坏等造成的损失进行风险补偿，并开展房屋安全风险防范服务。

实际上，深圳的一些街道也在进行住房“养老保险”试点。

罗湖区东湖和黄贝两街道自2025年六月底起，对辖区内990多幢旧房实行统一“养老保险”。保险公司作为保险公司，主要负责三个方面的工作：第一，建立专业的监管团队，引进住宅安全隐患智能监控设备，对被保住宅进行定期的全面安全检测；二是设立特殊的保险基金，为建筑物的结构性损害，第三方财产的损失和人员的伤亡提供一定的保护；三是建立了“房管家”的信息管理平台，实现了住宅的在线分级管理，并定期发布风险评价报告，为政府部门的决策提供依据。保险费是罗湖区政府划拨的一笔住房安全资金，由街道办事处承担。

“另外，我们也可以尝试着将各种住房资金、公共空间和商业用房的盈利，以及它们的收入，都用来支付住房公积金。”李宇嘉说道。